Lausn húsnæðisvandans

Efnahagsástand landsins hefur aldrei verið jafngott. Það er ótækt að á sama tíma séu húsnæðismál í ólestri á Íslandi. Á næstunni mun ég fjalla töluvert um hvernig hægt sé að ráða bót á því en hér að neðan fylgir yfirlit yfir nokkur atriði sem þarf að laga til að leysa vandann. Þannig er hægt að nýta það einstaka tækifæri sem nú gefst til að halda áfram að bæta lífskjör í landinu.

Það kemur varla nokkrum á óvart að megin forsendan snúist um vexti og starfsemi fjármálakerfisins. Það var enda ekki að ástæðulausu sem ég lýsti því síðast liðið vor að það þyrfti umfram allt að verjast því að rof yrði á vinnu við að koma á heilbrigðu fjármálakerfi á Íslandi samhliða losun hafta. Af sömu ástæðu hafa þessi mál hafa verið mér eins hugleikin og raun ber vitni að undanförnu, þegar við blasir viðsnúningur í þeirri stefnu sem mörkuð hafði verið.

Fjármálakerfið hefur enda gríðarleg áhrif á flesta þætti þjóðlífsins, lífskjör, möguleika á hvers konar uppbyggingu og ekki hvað síst húsnæðismál. Á næstunni mun ég halda fundi þar sem ég fjalla nánar um fjármálakerfið, vaxtamálin og nauðsynlegar aðgerðir í þeim efnum. Það er framhald umræðu sem ég hóf á miðstjórnarfundi og flokksþingi í fyrra. En fyrst, í tilefni páskanna, koma tíu ráð til að lagfæra húsnæðismarkaðinn á Íslandi. Fimm þeirra birtast hér að neðan og fimm til viðbótar í næstu grein:

 

1. Lækkun vaxta

Þetta segir sig eiginlega sjálft en það er vart hægt að ofmeta hversu mikilvægt þetta atriði er. Það hefur áhrif á öllum stigum vandans. Háir vextir hækka verð á byggingarvörum, tilboð verktaka, kostnað þess sem byggir og þess sem kaupir eða leigir. Vextirnir hafa fyrir vikið áhrif á hvort menn sjái sér yfir höfuð hag í að byggja fyrir sjálfa sig eða aðra og það hvort eða hversu stórt húsnæði fólk hefur efni á að kaupa eða leigja.

Fullyrt er það vanti um 5.000 íbúðir á fasteignamarkaðinn til að koma honum í jafnvægi. Það má taka dæmi um hversu mikil áhrif mishátt vaxtastig hefði á kostnaðinn við þá framkvæmd. Lítum fram hjá þeirri staðreynd að hærri vextir hækka byggingarkostnaðinn og gefum okkur að hann sé í öllum tilfellum 300.000 krónur á fermetra. Segjum svo að meðalstærð nýju íbúðanna sé aðeins 100 fermetrar. Alls þarf þá að byggja 500.000 fermetra af íbúðarhúsnæði og það myndi kosta 150 milljarða. Segjum svo að gatnagerð og ýmis frágangur í kring kosti 25 milljarða í viðbót. Alls eru þetta þá 175 milljarðar króna.

3% vextir af 175 milljörðum nema 5.250 milljónum en 7% vextir á sömu upphæð 12.250 milljónum. Munurinn, 7.000 milljónir á ári, rynni þá í að borga hærri vexti af framkvæmdinni í stað annarra verkefna. Eða hitt, að of fáir hafi efni á að fjármagna þessar auka 7.000 milljónir til að hægt sé að ráðast í verkefnið. Mánaðarlegur vaxtakostnaður á meðalíbúðina væri 87.500 kr. m.v. 3% og 204.200 kr. m.v. 7%.

Eins og ég nefndi að ofan mun ég fjalla nánar um vaxtamálin síðar.

 

2. Aðkoma lífeyrissjóða

Íslensku lífeyrissjóðirnir halda utan um það stóran hluta af fjármagni Íslendinga að þeir þurfa að vera þátttakendur framleiðslu nýrra verðmæta í landinu, taka þátt í að búa til framboð þar sem er skortur en forðast að taka þátt í bólumyndun. Sjóðirnir geta ekki gert þá kröfu til íslenskra heimila að þau tryggi þeim miklu hærri raunávöxtun af fjárfestingu í húsnæði en lífeyrissjóðir í öðrum löndum geta vænst af sínum íbúðafjárfestingum. Enda eru fáar fjárfestingar öruggari.

Samhliða því þurfa íslensku lífeyrissjóðirnir að fjárfesta miklu meira í nýsköpun á Íslandi (nýjum störfum og nýrri verðmætasköpun) og miklu meira erlendis í stað þess að hætta á bólumyndun með því að kaupa og selja sömu eignirnar. Á því sviði eru þeir auk þess aftur komnir í samkeppni við útlendinga í vaxtamunarviðskiptum.

Norski olíusjóðurinn nemur hátt í 900 milljörðum Bandaríkjadala og hefur meira en tvöfaldast frá 2012. Olíusjóðurinn er stærsti sjóður heims og eignir hans eru slíkar að það er erfitt að setja þær í samhengi. Sjóðurinn á um 1,3% af öllum skráðum hlutabréfum í heiminum og um 2,5% evrópskra hlutabréfa. Árið 2014 námu eignir sjóðsins um 166% af landsframleiðslu Noregs. Það ár námu eignir íslensku lífeyrissjóðanna um 150% af landsframleiðslu Íslands. Síðan þá hefur dregið í sundur vegna falls norsku krónunnar en samanburðurinn er engu að síður áhugaverður.

Um 80% af eignum íslensku lífeyrissjóðanna eru innanlands. Ímyndið ykkur ástandið ef norski olíusjóðurinn ákvæði að í stað þess að eiga umtalsverðan hluta af skráðum fyrirtækjum á heimsvísu ætlaði hann fjárfesta fyrir megnið af eignum sínum innan lands í Noregi. Menn geta rétt ímyndað sér hvers konar vald sjóðurinn hefði yfir efnahagslífinu (og samfélaginu) og spurt sig hvort slíkt fyrirkomulag væri æskilegt fyrir norskt efnahagslíf.

Íslenskir lífeyrissjóðir geta ekki til framtíðar byggt ávöxtun sína á því að fjármagna hallarekstur ríkisins (verðtryggt) og því að kaupa og selja hlutabréf í sömu fyrirtækjunum. Sjóðirnir þurfa að fjárfesta mun meira erlendis, taka virkan þátt í að fjármagna nýsköpun og uppbyggingu um allt land á Íslandi og því að reisa íbúðarhúsnæði sem verður örugg og verðmæt fjárfesting til framtíðar. Með því myndu sjóðirnir auk þess stuðla að auknum stöðugleika gjaldmiðilsins og lægri vöxtum innanlands.

 

3. Heimild til að ráðstafa eigin sparnaði í eigið húsnæði.

Samhliða skuldaleiðréttingunni var veitt tímabundin heimild til að ráðstafa séreignarsparnaði skattfrjálst til húsnæðiskaupa (upp að vissu marki). Nú er ástæða til að rýmka heimild fólks til að nýta séreignarsparnað til að fjármagna kaup á heimili. Heimili hvers einstaklings eða fjölskyldu er í flestum tilvikum megin eign viðkomandi og megin sparnaður á efri árum. Það hlýtur því að vera eðlilegt að gefa fólki kost á að nýta sparnað sinn til að byggja þá eign hraðar upp og draga úr vaxtabyrði á meðan hún er hvað þyngst. Ella þarf fólk að geyma sparnað sem það á með réttu á lægri vaxtatekjum en nemur vaxtagjöldunum af lántöku sem komast mætti hjá.

Ekki er víst að lífeyrissjóðirnir telji allir skynsamlegt að gefa fólki tækifæri til að ráðstafa eigin sparnaði í auknum mæli. Þeir ættu þó ekki að kveinka sér um of því þeir þurfa hvort eð er að koma meira fjármagni í ávöxtun en þeir ráða við með góðu móti, eins og fram kemur að ofan.

 

4. Raunhæfari byggingarreglugerð

Í byrjun síðasta árs voru loks kynntar tillögur um breytingar á margumræddri og íþyngjandi byggingarreglugerð frá 2012. Enn er þó þörf á að gera talsverðar lagfæringar á reglugerðinni til að draga úr sóun og óþarflega háum byggingarkostnaði, einkum vegna minni íbúða. Það má gera án þess að fórna nokkru af eðlilegum nútímakröfum um öryggis- og gæðamál.

 

5. Betri dreifing framkvæmda

Víða um land er húsnæðisskortur ekki aðeins vandamál fyrir fólkið sem skortir húsnæði heldur einnig fyrir atvinnurekendur og heilu samfélögun sem ekki geta vaxið og eflst vegna þess að ungt fólk í byggðarlaginu og þeir sem vilja flytja á staðinn og taka þátt í uppbyggingunni fá ekki húsnæði við hæfi. Í þessu efni hefur skortur á veðhæfi á svo kölluðum kaldari svæðum og flutningskostnaður sett verulegt strik í reikninginn.

Afleiðingin er sú að skekkjan á fasteignamarkaðnum eykst. Það ýtir undir ofhitnun á sumum stöðum en stöðnun annars staðar. Við þær aðstæður getur markaðurinn ekki rétt sig af heldur magnar upp öfgarnar og stuðlar að keðjuverkandi áhrifum í sitt hvora áttina. Í slíkum tilvikum er eðlilegt að stjórnvöld grípi inn í svo að kraftar markaðarins nýtist á jákvæðan hátt.

Það er ástæðan fyrir því að nauðsynlegt er að reka fasteignalánafyrirtæki sem tekur tillit til byggðasjónamiða og af sömu ástæðu getur verið rétt að beita skattalegum hvötum til að koma framkvæmdum af stað á ákveðnum svæðum. Átakið „Allir vinna“ var sett af stað um mitt ár 2010. Það fól í sér endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna framkvæmda við íbúðarhúsnæði (auk frístundahúsnæðis og húsnæðis í eigu sveitarfélaga). Tilgangurinn var að rjúfa óeðlilega kyrrstöðu á fasteignamarkaði og stuðla að framkvæmdum. Aðferðin reyndist vel. En slík þörf er til staðar nú, einkum á hinum kaldari svæðum og því ætti að beita sams konar hvötum til að ýta undir framkvæmdir þar sem þeirra er sérstaklega þörf.

 

Þau atriði sem ég hef nefnt hér að ofan snúa einkum að fjárhagslegum forsendum þess að ráðin verði bót á óviðunandi húsnæðisvanda sem nú setur mark sitt á samfélagið. Atriðin sem nefnd verða í seinni hlutanum snúa að samspili fjárhagslegra þátta og skipulagsmála.