04/18/17

Lausn húsnæðisvandans II

Í síðustu grein nefndi ég fimm atriði sem þyrfti að laga til að koma húsnæðismálum í horf á Íslandi. Þau sneru flest að fjárhagslegum þáttum en þar eru vaxtamál að sjálfsögðu veigamest og minna á að til að fá heilbrigðan húsnæðismarkað þarf heilbrigt fjármalakerfi.

En fleira þarf til. Skipulagsmál og samspil þeirra við fjármálin skipta gríðarlega miklu máli. Hér í seinni greininni er haldið áfram þar sem frá var horfið en áhersla lögð á skipulagstengd mál.

 

Þétting byggðar

Augljóst er að þegar mikil umframeftirspurn er eftir húsnæði kallar það á aukið framboð. En í stað þess að liðka fyrir nýframkvæmdum hafa borgaryfirvöld í Reykjavík í raun gert hið gagnstæða með  öfgakenndri innleiðingu stefnunnar um þéttingu byggðar.

Margt er til í kenningum um hagkvæmni þéttrar byggðar. Sá sem býr í miðborg Kaupmannahafnar kemst vel af án þess að eiga bíl, almenningssamgöngur eru skilvirkari, landrými nýtist betur osfrv.

Miðbær Kaupmannahafnar byggðist áður en bílar komust í almannaeigu. Reykjavík byggðist hins vegar fyrst og fremst sem úthverfaborg og er hönnuð sem slík. Það er ekki hægt að breyta borginni eftir á í ítalska endurreisnarborg. Þegar reynt er að breyta eðli borgar eftir á getur það leitt til þess að hún virki hvorki sem úthverfaborg né sem þétt byggð. Ég skal taka dæmi:

 

a + b = c

a) Hverfin voru tengd stofnæðum gatnakerfisins, og íbúðagötur safngötum út frá ákveðnum forsendum um umferðarálag. Ef farið er að troða nýrri byggð inn í gróin hverfi ráða tengingarnar ekki lengur við  að anna umferðinni og til verða tappar sem geta haft áhrif í marga kílómetra í nokkrar áttir (fráflæðisvandi).

+

b) Svo er eru það áhrif nýbygginganna sem troðið er inn í grónu svæðin, á svo kallaða þéttingarreiti. Þær laða til sín fólk í ýmsum erindagjörðum. En vegna þess að þéttingarreitirnir eru í Reykjavík en ekki í borg þar sem tugir þúsunda geta gengið þangað á sandölum, hjólað eða nýtt þétt net almenningssamgangna, fara flestir á bíl að sinna erindum sínum á þéttingarreitunum. En þá eru göturnar í kring ekki til þess hannaðar að anna því. Það sama á við um bílastæði hverfisins sem flest eru horfin undir nýbyggingarnar. Bílafjöldinn hefur þá aukist en umferðaræðarnar haldist óbreyttar eða jafnvel verið þrengdar og bílastæðum fækkað (aðflæðisvandi).

=

c) Þannig tvöfaldast vandinn og það verður bæði erfiðara að koma og fara. Ekki tekist að ná fram kostum þéttrar byggðar en kostir rýmri byggðar hafa verið eyðilagðir.

Besta dæmið um þetta er auðvitað glórulaus áform um að troða megninu af heilbrigðisþjónustu landsins á umferðareyju við Hringbraut.

Kostnaður, tafir og bólumyndun

Svo er það kostnaðurinn. Það er miklum mun dýrara og seinvirkara að byggja á þéttingarreitum en í nýjum hverfum. Hvað það varðar eru Landspítalaáformin reyndar líka besta dæmið um hversu skaðleg stefnan er, en það er önnur saga.

Loks hefur útfærsla Reykjavíkurborgar á þéttingarstefnunni leitt af sér stóraukið ójafnvægi á markaðnum þar sem menn keppast um að fá að henda til gömlum húsum eða rífa þau í miðbænum til að geta svo kreist út úr borginni eins marga fermetra byggingarmagns og hægt er að troða á lóðir á þéttingarsvæðinu 101 Reykjavík.

Afleiðingin er stórskaðleg fasteignabóla miðsvæðis í Reykjavík en á sama tíma nýtist hin mikla eftirspurn ekki til að koma af stað góðum nýbyggingarverkefnum annars staðar vegna þess að þar skortir vilja borgaryfirvalda.

Reyndar var mikið þéttbýli í miðbæ Reykjavíkur fyrir. Þar eru töluvert fleiri íbúar á hektara en í miðbæ Kaupmannahafnar (þótt byggingarmagn sé minna). Í 101 eirir samt þéttingarstefnan engu. Hugsunin er þessi: Hvers vegna að leyfa gömlu bárujárnshúsi með eitt bílastæði að standa þegar hægt er að rífa það og byggja sex íbúðir með ekkert bílastæði? Til hvers að halda í sextíu ára gamla verslun fyrir íbúa svæðisins þegar hægt er að byggja hótelkassa með lundabúð á jarðhæðinni?

 

Hver er lausnin?

Í stað þess að raska ró fólks í grónum hverfum með sprengingum og örðum hamagangi til þess eins að auka á bílastæðaskort ætti Reykjavík að hverfa frá skaðlegri útfærslu sinni á þéttingu byggðar. Borgin fær að þróast þrátt fyrir það. Hlutverk svæða eins og Skeifunnar og uppfyllinganna við norðurströndina getur breyst og svo munu ný hverfi veita tækifæri til að innleiða nýja stefnu.

Stórauka þarf lóðaframboð á nýbyggingarsvæðum og bjóða upp á fjölbreytilega uppbyggingarmöguleika. Vilji menn nýta kosti þéttrar byggðar og svara eftirspurn eftir íbúðum í slíkri byggð, sem full ástæða er til, ætti að skipuleggja slík hverfi og byggja þau þannig frá grunni.

 

I. Nýir aðlaðandi miðbæir

Sveitarfélög á höfuðborgarsvæðinu ættu að skipuleggja nýja byggðarkjarna þar sem saman fara þétt íbúðabyggð, verslanir og þjónusta. Tilraunir hafa áður verið gerðar til að byggja nýja miðbæi, einkum með tilkomu Kringlunnar. Þar var reyndar fyrst og fremst um að ræða þjónustu- og verslunarmiðbæ. Þó er útlit fyrir að það taki breytingum á næstu árum og til verði byggðarkjarni íbúðar- og atvinnuhúsnæðis. Það sama má segja um byggðina við Smáralind og nokkur minni dæmi mætti nefna.

Þessir byggðarkjarnar hafa ýmsa kosti. Það er hins vegar líka þörf fyrir nýja byggðarkjarna sem hafa aðdráttarafl út á umhverfið og hönnun bygginganna fremur en fyrst og fremst það sem er inni í húsunum. Í því liggur aðdráttarafl gamla miðbæjarins þótt hratt sé gengið á það þessa dagana.

 

II. Fjölbreytileg úthverfi

Það er líka þörf fyrir fjölbreytileg úthverfi. Úthverfi með einbýlishúsum, raðhúsum og fjölbýlishúsum eru eðlilegur hluti nútíma borga. Sterkir byggðarkjarnar munu hins vegar gera úthverfin verðmætari og þar með fjárfestingu í byggingu úthverfahúsa hagstæðari. Aftur má nota Kaupmannahöfn sem dæmi: Þar eru hefðbundnar nýjar blokkir við Íslandsbryggju og víðar miklum mun verðmætari en ella vegna þess að þær eru í grennd við fallegan miðbæ.

Sama lögmál gildir í þorpum og bæjum um allt land. Sérstæður og fallegur byggðarkjarni gerir bæinn allan verðmætari.

 

III. Leyfa ætti samtök um stór verkefni

Sveitarfélög ættu að gefa byggingarfyrirtækjum tækifæri til að taka sig saman um að hanna og byggja húsaþyrpingar eða hverfi. Þannig geta menn fjárfest í sameiginlegri framtíðarsýn sem viðkomandi aðilar hafa trú á. Líkur eru á að slík framtíðarsýn væri betur löguð að þörfum markaðarins (sem sagt vilja almennings) en sundurlaus uppbygging eða eitthvað sem „kerfið“ telur að fólkið eigi að vilja.

 

IV. Byggingarsamvinnufélög

Sveitarfélög ættu að stuðla að því að fjölbreytilegri rekstrarform nýtist við byggingarframkvæmdir. Þannig mætti útdeila fleiri lóðum til byggingarsamvinnufélaga svo að hópar geti tekið sig saman um að reisa aðlaðandi byggingar á hagkvæman hátt. Fyrst hægt er að reka slíkar fasteignir á Manhattan hlýtur það að vera hægt í Kópavogi og á Akureyri

 húsnæði01V. Atvinnurekendahúsnæði

Nýleg dæmi eru um að atvinnurekendur á Íslandi hafi ákveðið að ráðast í byggingu húsnæðis fyrir starfsmenn. Ástæða er til að hvetja til slíks, ekki hvað síst á landsbyggðinni. Þar getur samfélagslega mikilvægur atvinnurekandi (eða samtök þeirra) tekið þátt í að leysa húsnæðisskort á starfssvæði sínu og laðað að það vinnuafl sem skortir.

Sem sterkur bakhjarl uppbyggingarinnar geta fyrirtækin líka leyst þann vanda sem felst í takmörkuðu veðhæfi og auk þess náð fram aukinni hagkvæmni með því að byggja nokkur hús samtímis. Þannig næst líka heildarmynd sem vonandi hjálpar til við að gera byggðina alla meira aðlaðandi.

Með slíkri uppbyggingu eykst líka tryggð fyrirtækisins við byggðarlagið. Það virkar líka á hinn veginn. Starfsmannavelta minnkar því starfsmenn sjá sér hag í að búa í fyrirtækisíbúð. Vel mætti hugsa sér að starfsmenn fengju kauprétt að íbúðunum t.d. eftir að hafa starfað fyrir fyrirtækið í fimm ár.

Á árum áður var algengt að fyrirtæki í verksmiðjurekstri, t.d. í Bretlandi, byggðu heilu hverfin fyrir starfsmenn sína. Þótt fyrirtækin hafi síðan í mörgum tilvikum liðið undir lok og húsin verið seld hafa hverfin yfirleitt reynst vinsæl enda hönnuð til að laða að fólk.

húsnæði02

VI. Fallegt félagslegt húsnæði

Mesta tilraunastarfsemin í byggingaframkvæmdum á sér jafnan stað þegar byggðir eru spítalar, fangelsi, stúdentagarðar eða félagslegt húsnæði. Að manni læðist sá grunur að það sé vegna þess að allt eru þetta hús sem fólk neyðist til að dvelja í.

En þótt tilraunastarfsemi í byggingarlist sé mikilvæg er ekki endilega heppilegt að gera slíkar tilraunir hjá þeim sem þurfa að reiða sig á félagslegt húsnæði. Tilraunastarfsemi með slíkt húsnæði um og upp úr miðri tuttugustu öld hafði skelfilegar afleiðingar. Byggja ætti félagslegt húsnæði sem ýtir undir samkennd íbúanna, ábyrgðartilfinningu og viljann til að taka þátt í að viðhalda húsunum og umhverfinu.

Í Brugge í Belgíu eru félagslegt húsnæði sem gegnt hefur því hlutverki frá því á 14. öld. Húsin voru upphaflega byggð af trúræknum kaupmönnum fyrir fátækt fólk í borginni og enn þann dag eru þau heimili fólks sem ekki hefur efni á að leigja annars staðar. Það þykir hins vegar heiður að fá að búa í húsunum enda umhverfið einkar notalegt og allir taka þátt í að viðhalda því. Helsti gallinn við húsnæðið er líklega ferðamenn eins og ég sem koma til að skoða húsin. Þau eru vinsæll ferðamannastaður en mér vitanlega hafa borgaryfirvöld í Brugge enn ekki fengið ábendingu frá kollegum sínum í Reykjavík um að hægt væri að rífa húsin og byggja hótel með ferðamannaverslun á jarðhæð.

 

húsnæði03

Húsnæðisstefna

Þótt mikilvægt sé að stórauka framboð á ólíku húsnæði fyrir ólíkar þarfir (búsetuúrræði heitir það á stofnanamáli) er líka mikilvægt að missa ekki sjónar af því að sú stefna sem lengi hefur verið rekin á Íslandi, sú að gera fólki kleift að eignast eigið húsnæði, hefur á heildina litið reynst vel. Leiguverð verður nánast alltaf hærra en kostnaðurinn við að borga inn á eigið húsnæði. Ástæðan er sú að sá sem legir þarf ekki bara að fjármagna vexti og afborganir eigandans heldur líka hagnað eigandans og áhættuna sem hann ber.

Undantekning væri t.d. ef fjárfestar á borð við lífeyrissjóði byggðu húsnæði á hagkvæman hátt til að leigja út með það að markmiði að ná einungis sömu ávöxtun á fjármagnið eins og ef það hefði verið lánað til fasteignakaupa (sjá fyrri grein).

Þess vegna er eðlilegt að bankar endurskoði reglur um greiðslumat og stjórnvöld taki til endurskoðunar lög um neytendalán frá 2013 nú þegar komin er reynsla á þau.

Stjórnvöld, bæði ríkið og sveitarfélög, eiga með löggjöf, efnahagsstefnu og skipulagi að skapa þær aðstæður sem gera sem flestum kleift að eignast eigið húsnæði á sem hagkvæmastan hátt. Forsendurnar til þess hafa aldrei verið betri enn nú. Það hvernig til tekst veltur annars vegar á því að finna réttu stefnuna og hins vegar á viljanum og getunni til að hrinda henni í framkvæmd.

 

04/15/17

Lausn húsnæðisvandans

Efnahagsástand landsins hefur aldrei verið jafngott. Það er ótækt að á sama tíma séu húsnæðismál í ólestri á Íslandi. Á næstunni mun ég fjalla töluvert um hvernig hægt sé að ráða bót á því en hér að neðan fylgir yfirlit yfir nokkur atriði sem þarf að laga til að leysa vandann. Þannig er hægt að nýta það einstaka tækifæri sem nú gefst til að halda áfram að bæta lífskjör í landinu.

Það kemur varla nokkrum á óvart að megin forsendan snúist um vexti og starfsemi fjármálakerfisins. Það var enda ekki að ástæðulausu sem ég lýsti því síðast liðið vor að það þyrfti umfram allt að verjast því að rof yrði á vinnu við að koma á heilbrigðu fjármálakerfi á Íslandi samhliða losun hafta. Af sömu ástæðu hafa þessi mál hafa verið mér eins hugleikin og raun ber vitni að undanförnu, þegar við blasir viðsnúningur í þeirri stefnu sem mörkuð hafði verið.

Fjármálakerfið hefur enda gríðarleg áhrif á flesta þætti þjóðlífsins, lífskjör, möguleika á hvers konar uppbyggingu og ekki hvað síst húsnæðismál. Á næstunni mun ég halda fundi þar sem ég fjalla nánar um fjármálakerfið, vaxtamálin og nauðsynlegar aðgerðir í þeim efnum. Það er framhald umræðu sem ég hóf á miðstjórnarfundi og flokksþingi í fyrra. En fyrst, í tilefni páskanna, koma tíu ráð til að lagfæra húsnæðismarkaðinn á Íslandi. Fimm þeirra birtast hér að neðan og fimm til viðbótar í næstu grein:

 

1. Lækkun vaxta

Þetta segir sig eiginlega sjálft en það er vart hægt að ofmeta hversu mikilvægt þetta atriði er. Það hefur áhrif á öllum stigum vandans. Háir vextir hækka verð á byggingarvörum, tilboð verktaka, kostnað þess sem byggir og þess sem kaupir eða leigir. Vextirnir hafa fyrir vikið áhrif á hvort menn sjái sér yfir höfuð hag í að byggja fyrir sjálfa sig eða aðra og það hvort eða hversu stórt húsnæði fólk hefur efni á að kaupa eða leigja.

Fullyrt er það vanti um 5.000 íbúðir á fasteignamarkaðinn til að koma honum í jafnvægi. Það má taka dæmi um hversu mikil áhrif mishátt vaxtastig hefði á kostnaðinn við þá framkvæmd. Lítum fram hjá þeirri staðreynd að hærri vextir hækka byggingarkostnaðinn og gefum okkur að hann sé í öllum tilfellum 300.000 krónur á fermetra. Segjum svo að meðalstærð nýju íbúðanna sé aðeins 100 fermetrar. Alls þarf þá að byggja 500.000 fermetra af íbúðarhúsnæði og það myndi kosta 150 milljarða. Segjum svo að gatnagerð og ýmis frágangur í kring kosti 25 milljarða í viðbót. Alls eru þetta þá 175 milljarðar króna.

3% vextir af 175 milljörðum nema 5.250 milljónum en 7% vextir á sömu upphæð 12.250 milljónum. Munurinn, 7.000 milljónir á ári, rynni þá í að borga hærri vexti af framkvæmdinni í stað annarra verkefna. Eða hitt, að of fáir hafi efni á að fjármagna þessar auka 7.000 milljónir til að hægt sé að ráðast í verkefnið. Mánaðarlegur vaxtakostnaður á meðalíbúðina væri 87.500 kr. m.v. 3% og 204.200 kr. m.v. 7%.

Eins og ég nefndi að ofan mun ég fjalla nánar um vaxtamálin síðar.

 

2. Aðkoma lífeyrissjóða

Íslensku lífeyrissjóðirnir halda utan um það stóran hluta af fjármagni Íslendinga að þeir þurfa að vera þátttakendur framleiðslu nýrra verðmæta í landinu, taka þátt í að búa til framboð þar sem er skortur en forðast að taka þátt í bólumyndun. Sjóðirnir geta ekki gert þá kröfu til íslenskra heimila að þau tryggi þeim miklu hærri raunávöxtun af fjárfestingu í húsnæði en lífeyrissjóðir í öðrum löndum geta vænst af sínum íbúðafjárfestingum. Enda eru fáar fjárfestingar öruggari.

Samhliða því þurfa íslensku lífeyrissjóðirnir að fjárfesta miklu meira í nýsköpun á Íslandi (nýjum störfum og nýrri verðmætasköpun) og miklu meira erlendis í stað þess að hætta á bólumyndun með því að kaupa og selja sömu eignirnar. Á því sviði eru þeir auk þess aftur komnir í samkeppni við útlendinga í vaxtamunarviðskiptum.

Norski olíusjóðurinn nemur hátt í 900 milljörðum Bandaríkjadala og hefur meira en tvöfaldast frá 2012. Olíusjóðurinn er stærsti sjóður heims og eignir hans eru slíkar að það er erfitt að setja þær í samhengi. Sjóðurinn á um 1,3% af öllum skráðum hlutabréfum í heiminum og um 2,5% evrópskra hlutabréfa. Árið 2014 námu eignir sjóðsins um 166% af landsframleiðslu Noregs. Það ár námu eignir íslensku lífeyrissjóðanna um 150% af landsframleiðslu Íslands. Síðan þá hefur dregið í sundur vegna falls norsku krónunnar en samanburðurinn er engu að síður áhugaverður.

Um 80% af eignum íslensku lífeyrissjóðanna eru innanlands. Ímyndið ykkur ástandið ef norski olíusjóðurinn ákvæði að í stað þess að eiga umtalsverðan hluta af skráðum fyrirtækjum á heimsvísu ætlaði hann fjárfesta fyrir megnið af eignum sínum innan lands í Noregi. Menn geta rétt ímyndað sér hvers konar vald sjóðurinn hefði yfir efnahagslífinu (og samfélaginu) og spurt sig hvort slíkt fyrirkomulag væri æskilegt fyrir norskt efnahagslíf.

Íslenskir lífeyrissjóðir geta ekki til framtíðar byggt ávöxtun sína á því að fjármagna hallarekstur ríkisins (verðtryggt) og því að kaupa og selja hlutabréf í sömu fyrirtækjunum. Sjóðirnir þurfa að fjárfesta mun meira erlendis, taka virkan þátt í að fjármagna nýsköpun og uppbyggingu um allt land á Íslandi og því að reisa íbúðarhúsnæði sem verður örugg og verðmæt fjárfesting til framtíðar. Með því myndu sjóðirnir auk þess stuðla að auknum stöðugleika gjaldmiðilsins og lægri vöxtum innanlands.

 

3. Heimild til að ráðstafa eigin sparnaði í eigið húsnæði.

Samhliða skuldaleiðréttingunni var veitt tímabundin heimild til að ráðstafa séreignarsparnaði skattfrjálst til húsnæðiskaupa (upp að vissu marki). Nú er ástæða til að rýmka heimild fólks til að nýta séreignarsparnað til að fjármagna kaup á heimili. Heimili hvers einstaklings eða fjölskyldu er í flestum tilvikum megin eign viðkomandi og megin sparnaður á efri árum. Það hlýtur því að vera eðlilegt að gefa fólki kost á að nýta sparnað sinn til að byggja þá eign hraðar upp og draga úr vaxtabyrði á meðan hún er hvað þyngst. Ella þarf fólk að geyma sparnað sem það á með réttu á lægri vaxtatekjum en nemur vaxtagjöldunum af lántöku sem komast mætti hjá.

Ekki er víst að lífeyrissjóðirnir telji allir skynsamlegt að gefa fólki tækifæri til að ráðstafa eigin sparnaði í auknum mæli. Þeir ættu þó ekki að kveinka sér um of því þeir þurfa hvort eð er að koma meira fjármagni í ávöxtun en þeir ráða við með góðu móti, eins og fram kemur að ofan.

 

4. Raunhæfari byggingarreglugerð

Í byrjun síðasta árs voru loks kynntar tillögur um breytingar á margumræddri og íþyngjandi byggingarreglugerð frá 2012. Enn er þó þörf á að gera talsverðar lagfæringar á reglugerðinni til að draga úr sóun og óþarflega háum byggingarkostnaði, einkum vegna minni íbúða. Það má gera án þess að fórna nokkru af eðlilegum nútímakröfum um öryggis- og gæðamál.

 

5. Betri dreifing framkvæmda

Víða um land er húsnæðisskortur ekki aðeins vandamál fyrir fólkið sem skortir húsnæði heldur einnig fyrir atvinnurekendur og heilu samfélögun sem ekki geta vaxið og eflst vegna þess að ungt fólk í byggðarlaginu og þeir sem vilja flytja á staðinn og taka þátt í uppbyggingunni fá ekki húsnæði við hæfi. Í þessu efni hefur skortur á veðhæfi á svo kölluðum kaldari svæðum og flutningskostnaður sett verulegt strik í reikninginn.

Afleiðingin er sú að skekkjan á fasteignamarkaðnum eykst. Það ýtir undir ofhitnun á sumum stöðum en stöðnun annars staðar. Við þær aðstæður getur markaðurinn ekki rétt sig af heldur magnar upp öfgarnar og stuðlar að keðjuverkandi áhrifum í sitt hvora áttina. Í slíkum tilvikum er eðlilegt að stjórnvöld grípi inn í svo að kraftar markaðarins nýtist á jákvæðan hátt.

Það er ástæðan fyrir því að nauðsynlegt er að reka fasteignalánafyrirtæki sem tekur tillit til byggðasjónamiða og af sömu ástæðu getur verið rétt að beita skattalegum hvötum til að koma framkvæmdum af stað á ákveðnum svæðum. Átakið „Allir vinna“ var sett af stað um mitt ár 2010. Það fól í sér endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna framkvæmda við íbúðarhúsnæði (auk frístundahúsnæðis og húsnæðis í eigu sveitarfélaga). Tilgangurinn var að rjúfa óeðlilega kyrrstöðu á fasteignamarkaði og stuðla að framkvæmdum. Aðferðin reyndist vel. En slík þörf er til staðar nú, einkum á hinum kaldari svæðum og því ætti að beita sams konar hvötum til að ýta undir framkvæmdir þar sem þeirra er sérstaklega þörf.

 

Þau atriði sem ég hef nefnt hér að ofan snúa einkum að fjárhagslegum forsendum þess að ráðin verði bót á óviðunandi húsnæðisvanda sem nú setur mark sitt á samfélagið. Atriðin sem nefnd verða í seinni hlutanum snúa að samspili fjárhagslegra þátta og skipulagsmála.